七十多年历史的老祖屋，见证过冯老伯爱子的诞生，还见证了四代人至今十几年未平息的家族纠纷。12年前，姑姑家班氏七兄弟姐妹谎报了冯老伯姑姑与祖父去世的先后顺序，骗得一份不实的公证书，进而骗取了房地产权证，转卖他人后出国去了。
因为公证“摆乌龙”，冯老伯一家被剥夺了继承权。从2007年开始，冯老伯连打了六场官司，状告广州市国土资源和房屋管理局（下称房管局），先后要求撤销核发给班氏以及第三人阎某经买卖交易取得的房产证。但请不起律师，官司至今连打连输。日前，该案又在广州市中院二审开庭。
案例回放
表亲谎报祖辈过世顺序
拿公证书骗房产证
年逾六旬的老广冯老伯说，他们一家三口带着90多岁的老母亲，住在惠福西路毕公巷12号的祖屋已经二十多年了。这幢外形精致、面积约300多平方米的两层小洋楼，是1935年由冯老伯的爷爷冯某湘、姑姑冯某璋及姑丈班某贤共同建造，当时契证上写了姑丈的名字。
1965年到1971年，姑姑冯某璋和祖父冯某湘相继去世。按照《继承法》规定，子女先于父母去世，父母作为子女的第一顺位继承人。冯老伯的祖父母对于姑姑所占有的那部分房产，与姑姑七个子女有同样的继承权。而作为后人，冯老伯可相应继承祖父母的部分份额。
然而1991年期间，班氏表兄弟姐妹七人虚报了冯老伯的姑姑和祖父母死亡的时间。将冯老伯的祖父母死亡时间说在前，姑姑的死亡时间说在后。这样一来，姑姑所占有的那部分房屋权属就跟冯老伯这一脉无关了。班氏七人据此拿到了继承公证书，进而用该公证书骗得房管局核发的房地产证。
房产争议期间转卖
房子被悄悄转走
2005年12月29日，冯老伯突然收到越秀区法院的传票，吓了一大跳，表亲班某莽竟以祖屋所有人身份，请求法院判令冯老伯一家迁出。冯老伯这才知道七个表亲骗取了房产证。班氏七人中的六人还将房屋的1/7产权赠予给其中一人班某莽，并领取了新的房产证。
于是，冯老伯到
公证处申请撤销班氏七人虚假的公证书，2006年7月31日，该公证书被撤销。同年8月2日，冯老伯以特快专递的方式向广州房管局寄出一封信函，告知毕公巷12号房屋的公证书已被撤销，请求房管局撤销房地产证。
然而就在这段时间内，班某莽将存在争议的房产转卖给了第三人阎某，房管局于2006年8月22日给阎某核发了房产证。
判决分析
第三人不知有纠纷，可因善意取得房产
从2007年开始，冯老伯分别针对七个表兄因继承和赠予而取得房产证，状告广州市国土房管局，要求对方撤销房产证。但接连打了四场官司，都因第三人阎某经买卖交易已取得新房产证，法院均驳回其诉讼请求。
随后，冯老伯再度状告市房管局，要求撤销阎某的房产证，一审再告失败。一审判决指出，原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求已经被法院驳回，对后续转移登记行为起诉时，法院应当裁定驳回。同时，此前法院已经认定在先房屋登记行为违法，但是为了因保护善意第三人，原告对后续转移登记行为的起诉，法院也应当裁定驳回。
本案涉及的房产曾因继承、赠予及买卖三次转移登记，冯老伯虽已就该屋首次转移登记的行为提起行政诉讼，但案经一二审均被驳回。根据上述规定，本次转让登记提起的起诉应予驳回。至于冯老伯认为其他继承人等侵犯其合法权益的情况，不属本案审查范围。
冯老伯不服判决并上诉。日前，该案在广州市中院二审，由于一审是驳回起诉，二审依法仅对驳回起诉是否合法作出审查。
律师支招
1.房管局仅作形式审查，告房管局要不回房子
冯老伯为什么连连败诉？广东天胜律师事务所合伙人、律师苏晓军分析认为，“诉讼请求设置有误，导致被法院驳回”，即输在了诉讼技巧上面。“公证书被撤销后，如果没有第三人，房屋登记恢复原状是没有争议的，但涉及到第三人就复杂多了。”
苏律师指出，对于房屋权属，房管局只作形式审查，房屋经过了几次转手，第三人根据房产证登记的名字购买房屋并支付了对价，房产证过户到第三人名下，这并不违法。如果第三人确实是善意的，房管局审查不存在过错，冯老伯是追不回这个房子的，只提起行政诉讼告房管局，铁定是要败诉的。
法院判决的意思就是保护善意第三人。“如果是善意的，就只有一条路可以走了。”苏律师指出，善意第三人取得房屋，是不能主张房产登记无效的，只能起诉表亲转移房屋的行为侵犯了其合法权益，针对房子转让行为的价款主张损害赔偿。
2.应提起民事诉讼，主张串通买卖房产无效
记者回访时，冯老伯一家均表示，他们住在祖屋已经二十多年了，没有钱搬出去住，与新业主的租客时有冲突。苏晓军律师指出，这是一个很有用的线索，冯老伯他们是一直住在里面的，那么他的表亲把房子卖给第三人，就有可能不是善意的。
因为按照房屋交易的常识，买房的人都会去现场，如果去看过，自然就会知道这个房屋存在一些产权纠纷，或者知道里面住了人，房子买下来是无法占有使用的。为什么看到这种情况还买呢？这里就存在是否善意取得的问题，如果不是善意的，房子就很有可能拿回来。
苏律师指出，冯老伯除了在二审期间应向法官提出房屋买卖可能不存在善意第三人，同时应提起民事诉讼，主张房屋买卖行为无效。是善意还是串通的？一是看购房价款是否低于市场价的不合理价格卖给第三人；二是看有没有实际支付，常理来说，买房不可能用现金支付，要通过银行转账，如果没有银行的单证，破绽就是最大的。
苏律师表示，民事诉讼判决认定买卖行为无效，重新确权以后，冯老伯根据民事诉讼的判决就能到房管局执行自己应有的份额。
